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Nos domaines d'intervention

Baux commerciaux et Professionnels

Le bail commercial mérite de la part des professionnels une attention particulière que ce soit en raison de son objet - les locaux dans lesquels l’activité de l’entreprise va pouvoir se développer - de la durée des engagements qu’il contient, de sa valeur ou de ses incidences économiques et financières.

C’est en ayant ces enjeux à l’esprit que nous vous assistons au stade de la conclusion du bail commercial, de son exécution, de son renouvellement mais également dans le cadre des litiges qui peuvent survenir entre le bailleur et le preneur.

La Négociation et la Conclusion du Bail

Pour vous permettre d'exercer sereinement votre activité

Le bail commercial fixe de nombreux éléments, fondamentaux pour la personne qui va exploiter son activité dans les locaux loués :
 

  • La durée du contrat et ses modalités de renouvellement,

  • La destination du local qui conditionnera la nature des activités qui peuvent y être exploitées,

  • L’éventuel versement d’un pas de porte,

  • Le montant du loyer et des charges et leurs modalités de paiement,

  • Le dépôt de garantie,

  • Les modalités de fixation du loyer en cas de renouvèlement du bail,

  • Le cadre dans lequel des travaux pourront être réalisés dans le local à l’initiative du bailleur comme du preneur et la répartition de la charge de leur coût,

  • Les possibilités de cession du bail, de sous-location, de mise en location gérance.

 
Que ce soit au stade de la conclusion d’un bail neuf ou de la reprise d’un bail existant dans le cadre d’une cession de bail ou de fonds de commerce, l’ensemble de ces conditions doivent faire l’objet d’un examen particulier afin de s’assurer, d’une part, que le futur locataire en a bien mesuré la portée et, d’autre part, qu’elles ne compromettent pas la réalisation de son projet. Cet examen est d’autant plus important que les baux commerciaux ont généralement vocation à s’appliquer sur une très longue durée et que leur renouvèlement se fait, sauf renégociation amiable, aux conditions du bail précédent.
 
Aussi notre mission consiste tout d’abord à vous permettre de comprendre les termes du bail, à apprécier leur compatibilité avec vos projets et à vous alerter sur les éventuels risques inhérents à leur mise en application.
Dans cet esprit, nous procédons scrupuleusement à la relecture, la rédaction et/ou la négociation des baux. Ainsi, nous nous assurons que ce contrat correspond à vos besoins et exigences et que sa signature se fait en toute connaissance de cause. Ce travail essentiel permet également de vous protéger et d’éviter, dans le futur, les trop fréquents litiges entre le bailleur et le preneur que laisse se développer une rédaction ambiguë ou imprécise des termes du bail.

La Déspécialisation du Bail

Le changement de destination des lieux loués

Au cours du bail, il peut arriver que le preneur souhaite voir modifier la destination des locaux loués prévue par le contrat en raison d’une modification de son activité. Il est également fréquent que dans l’hypothèse d’une cession de droit au bail, l’acquéreur souhaite exercer dans les lieux loués une activité qui n’est pas autorisée par la clause de destination du bail. Il est alors nécessaire de procéder à une déspécialisation du contrat.

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Cette modification nécessite l’information et l’accord du bailleur. En outre ce dernier peut, s’il l’estime justifié, demander en contrepartie de son accord au changement de destination, le versement d’une indemnité venant, en théorie, compenser le préjudice subi du fait de la déspécialisation. Il peut également solliciter une augmentation du loyer.

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Nous intervenons dans ce cadre à vos côtés pour apprécier d’une part s’il y a lieu à déspécialisation compte tenu de la nature de la nouvelle activité et des termes du bail et d’autre part si cette déspécialisation est partielle ou totale (la procédure à suivre variant en fonction). Nous vous assistons ensuite dans le cadre de la négociation de ce changement de destination, des démarches à entreprendre et de l’éventuelle contestation d’un refus du bailleur.

La vie du bail : Litiges entre le bailleur et le locataire

La gestion des désaccords

Au cours du bail, de nombreuses mésententes peuvent survenir entre le propriétaire du local et son locataire. Ces désaccords peuvent porter sur le règlement des loyers, sa révision, les nuisances générées par l’activité du locataire, le respect de la destination du local, la charge des travaux réalisés à l’initiative de l’une des deux parties…

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Nous vous assistons dans le cadre de ces litiges afin d’y trouver l’issue la plus efficace, la plus économique et la plus rapide possible. Nous chercherons donc toujours à parvenir en priorité à une solution amiable vous permettant de régler simplement les difficultés rencontrées. Ce n’est qu’en cas d’échec à trouver un accord avec l’autre partie au bail, que nous assurerons au besoin la défense de vos intérêts devant les tribunaux.

Renouvellement du bail , Loyer du bail renouvelé

Une étape délicate et cruciale

Au terme de la durée prévue par le bail commercial, survient la phase de son renouvellement.
Rappelons que le bail commercial peut se poursuivre par tacite prolongation, lorsqu’il arrive à son terme sans avoir fait l’objet d’une demande de renouvellement ou de congé de la part du preneur ou du bailleur. Le contrat est alors simplement prolongé pour une durée indéterminée. Cette situation est dangereuse pour les parties, chacune ayant dès lors la possibilité de mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois.
Dans cette mesure, le renouvellement du bail commercial est fondamental. Il est tout d’abord essentiel que les formes et les délais pour demander le renouvellement (pour le locataire) ou faire délivrer le congé avec offre de renouvellement (pour le bailleur) soient parfaitement respectés. Nous vous assistons sur ce point afin de s’assurer qu’aucune erreur ne soit commise dans le cadre de ces démarches qui conditionnent l’application du statut des baux commerciaux.
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C’est par ailleurs à l’occasion de ce renouvellement que peuvent survenir les demandes ayant trait au loyer du bail renouvelé, son augmentation ou sa diminution. Il convient pour chaque partie de déterminer si la situation justifie une telle modification du loyer et si cette dernière est juridiquement fondée, par le bail et la réglementation. Se pose notamment à ce stade la question fondamentale de l’application à votre cas des règles du plafonnement qui encadrent strictement les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé.
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Nous vous assistons afin d’identifier la possibilité d’obtenir, ou au contraire de contester, une augmentation ou diminution du loyer, au vu des termes du bail et des évolutions survenues (dans le local, son environnement, etc.) depuis la conclusion du contrat ou son dernier renouvèlement.
Notre intervention consiste en premier lieu à apprécier les conséquences de l’application des termes du contrat et de la réglementation à la situation factuelle dans laquelle vous vous trouvez afin de vous permettre de vous défendre contre des demandes abusives et infondées ou au contraire de soutenir vos justes prétentions. Dans ce cadre, nous nous efforcerons de trouver un accord amiable et satisfaisant entre les parties autour d’un juste loyer. Si toutefois aucune négociation ne permettait de parvenir à une telle solution, nous assurerons la défense de vos intérêts devant les juridictions compétentes.

La Fin du Bail

Congés, Éviction, Résiliation, Clause résolutoire

Délivrance d’un congé par le bailleur à l’une des échéances triennales ; congés ou refus de renouvèlement du bail avec ou sans offre d’indemnité d’éviction ; résiliation anticipée par le preneur ; application de la clause résolutoire du contrat pour manquement du locataire à ses obligations ; résiliation amiable du bail…
Les circonstances dans lesquelles il peut être mis fin au bail commercial sont nombreuses et peuvent donner lieu à des situations complexes lorsqu’elle n’est pas souhaitée par tous.
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L’annonce de la volonté du bailleur de délivrer congé ou d’actionner la clause résolutoire peut être source de grandes perturbations pour le preneur. Nous assistons les locataires dans ces circonstances afin de leur permettre d’apprécier la légitimité de la décision du bailleur et les possibilités de négociations, d’actions et de contestations qui s’offrent à eux et dans lesquelles nous pouvons les accompagner.
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Nous intervenons également aux cotés des bailleurs faisant face à des locataires dont les actions contreviennent aux termes du bail au point de justifier le jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat. Nous les assistons dans la mise en œuvre de cette clause.
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La question de l’indemnité d’éviction que le bailleur doit verser au preneur dans l’hypothèse où il refuserait le renouvellement du bail et donnerait congé au locataire est également complexe. Nous assistons sur ce point les locataires comme les bailleurs, notamment dans le cadre de l’éventuelle expertise visant à fixer le montant de l’indemnité.

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Nous nous engageons à ce que nos honoraires soient adaptés à vos besoins, votre dossier et votre entreprise.

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N'hésitez pas à nous contacter !

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